新加坡当前超低房贷利率环境,房贷配套怎么选?

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新加坡当前超低房贷利率环境,房贷配套怎么选?

 

SIBOR是同业之间的拆息率,而SORA是根据新元实际交易得出的隔夜利率,更为透明,因此是良好的基准利率。但与此同时,消费者也必须接受它的波动性,因为它对市场因素的反应更为迅速。—— MoneySmart房贷主管吴幼新

任何银行要推出这个全新的产品,最终的房贷利率应当要低于现有其他配套,不然将难说服借贷者接受风险,尝试新产品。—— Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇

SORA配套推出以来销售“相对缓慢”,部分原因或许是相对于其他浮动利率和固定利率配套,SORA配套利率的竞争力不明显。——Redbrick房贷咨询公司副总裁庄鏆议

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SIBOR(Singapore Interbank Offering Rate),也被称为新加坡银行间同业拆借利率,是银行对您的按揭贷款收取的利率中由市场决定的部分。它基本上是新加坡版的LIBOR(伦敦银行间同业拆放利率)。目前SIBOR是新加坡购房者中最受欢迎的利率。但随着新加坡金融市场将迈入单一基准利率,新元银行同业拆息率(SIBOR)预计在三至四年内逐步退出市场,由新元隔夜利率(SORA)取代。

新加坡华侨银行OCBC在上个月中率先推出本地第一个SORA房贷配套,专供至少贷款100万元的已建成私宅买家。该配套锁定期(lock-in period)为一年,利率以放款当天及之前89天的SORA简单平均来计算,之后每个月调整一次。

目前,配套首两年的利率为90天SORA+1.28%。若以8月11日发放贷款计算,首月的房贷利率为0.1234%+1.28%=1.4034%。如果选择华侨银行的三个月SIBOR配套,目前息差1%,8月11日的三个月SIBOR为0.4319%,首三个月的房贷利率为1.4319%。

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新加坡理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新向《联合早报》表示,由于SORA房贷是全新产品,借贷者仍不熟悉,因此提出了不少询问,估计还需要一段时间才能理解SORA利率的特性,接受跟SORA挂钩的配套。

受访房贷业者表示,截至目前暂未听闻其他银行计划推出SORA挂钩房贷配套。不过,随着SORA取代SIBOR的时间表已确定,新加坡金融管理局也已从8月份开始提供一个月、三个月和六个月SORA复利数据,市场基准指标趋向完整,银行预计将陆续推出更多跟SORA挂钩的房贷配套。

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SORA波动性相对大

SORA是新加坡银行间每日早上9时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。新加坡金融管理管局网站自2005年7月1日就已每日更新,有完整的数据供市场参考及追踪。

吴幼新说,SIBOR是同业之间的拆息率,而SORA是根据新元实际交易得出的隔夜利率,更为透明,因此是良好的基准利率。但与此同时,消费者必须接受它的波动性,因为它对市场因素的反应将更为迅速。他说:“历史数据显示,它在今年3月美国联邦储备局突然大幅降息期间,就下跌得比SIBOR快很多。同样的,当利率上扬时,它也会更迅速反应。”

吴尚宇则认为,SIBOR的好处在于跟美国的联邦基金利率(federal funds rate)的历史关联性已经过多年印证,是房贷顾问为借贷者提供咨询及展望的基准。“事实上,我认为本地银行应该推出跟联邦基金利率挂钩的产品,这个产品将会马上取得成功。”

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新加坡房贷配套利率下跌空间不大

不管选择哪个配套,借贷者还是要回到全球利率走势的基本面来考量。吴尚宇表示,目前所有的市场预测都指向联邦基金利率的超低水平将持续一段时期。“在上一回全球金融危机,新加坡超低利率从2009年一直延续到2014年。”

庄鏆议也不认为利率接下来会突然回升,因为冠病疫情对经济造成长期的冲击。随着银行开始推出更长期的固定利率配套,这显示利率将继续保持在超低水平。不过整体而言,房贷专家指出,目前不论固定利率或不同的浮动利率配套,利率都已偏低,彼此的差距不大,再下跌的空间也不大。

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两策略二选一

总结:借贷者可以按各自需求从两个策略中选择其一。

  • 策略一是趁利率低迷选择固定利率配套,对冲掉未来几年利率上扬的风险,享受现金流状况平稳、可预测的好处。
  • 策略二是选择SIBOR或其他利率挂钩配套,获得最低市场利率,同时享有整体利率未来几年更大可能维持在低水平的好处,但同时也找寻提供免费转换(free conversion)及较短锁定期的配套,对冲利率上扬的风险。

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