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新加坡建筑行业
2020-04-16
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新加坡安防
2020-04-16
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新加坡建筑行业

新加坡房地产行业前景

新加坡住房制度实现了“居者有其屋”,体现了房屋居住的本质属性

新加坡政府的“居者有其屋”计划获得了巨大成功,是政府解决住房问题的典范:①1995年(建国30年后),新加坡居民住房自有率就已经达到90%;②2005年人均住宅面积达到25平方米,有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。自90年代以来,房价的变动基本与宏观经济的变动相适应,显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了骄人的成绩。

组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石

新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主(规模占比73%),以私人住宅市场为辅(规模占比26%)的二元结构市场,政府通过对组屋市场的有效调控实现房地产市场整体稳定,私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小。

房地产市场这种一主一辅的二元结构可以协调地实现市场自我调整:①经济景气上升期,人们对未来收入较为乐观,房地产交易活跃,改善需求持续释放,房地产市场的热点在高层次组屋市场和私人住宅市场;②经济衰退阶段或个人财务情况恶化时,组屋市场能够保障人们最基本的住房需要,政府不会因为个人无法承担分期付款而强制收回组屋,建屋发展局通过相关政策计划来帮助屋主渡过难关。这种制度设计使得居民始终保留有产者身份,增加了新加坡人的安全感和对国家的信任感,避免了社会动荡。

全面管理的房地产调控体系是新加坡住房制度发挥效力的核心

组屋的申购、配售、转售制度保障中低住房需求,抑制投机炒作:①组屋的申购资质要求严格,保障社会中低层的住房需求;②配售环节由建屋发展局公平执行;③转售制度则对组屋二手交易设置了严苛的限制条件和交易成本,抑制组屋市场投机行为。

土地管理局、建屋发展局、市区重建局、中央公积金局等房地产市场监管机构的职能实现了从土地征用、规划、开发或旧改到配售、服务、购房贷款的全流程覆盖,互相独立运营,确保政府对房地产市场的控制力。

土地征用制度使得政府可以较低的价格获取土地,保障组屋建设用地的供给,从源头降低组屋的成本。

 

新加坡建筑行业转型未来

房地产行业正面临各种挑战。新技术正在破坏现有的商业模式和传统工作。消费者的期望也在上升——想要更方便、更透明、更可靠的服务。与此同时,亦面对人力增长放缓的挑战。 因此,新加坡房地产转型寻求改变房地产业,使其能够继续增长,并为新加坡人提供良好的就业机会。政府与整个房地产价值链的利益相关者,包括房地产代理、转让律师、估价公司、设施经理、房地产开发商和房地产技术公司,共同开发了房地产转型方案。 新加坡房地产转型计划将重点改革设施管理 (FM) 和房地产交易服务部门,以确保它们已准备就绪。在我们对房地产业的回顾中,这两个行业被确定为最大的转型前景。然而,ITM倡议一实施,也将影响和需要房地产行业其他利益攸关方的密切合作。房地产转型有两大主旨: (a) 拥抱创新和利用技术; (b) 加强专业精神和提高劳动力技能。
建筑物必须维护良好,以确保最佳的建筑性能和可持续性。随着城市时代的发展,随着我们不断建造新的建筑和基础设施,易于维护将变得越来越重要。目前的采购做法更注重降低成本,而不是加强服务交付。这几乎没有激励 FM 部门创新和投资智能 FM 解决方案,如实时监控、预测性维护和自动化,从而提高了建筑物的运营效率。 因此,建筑及建造局(BCA)负责与其他有关机构协调调频部门的发展。一项紧迫任务是成立一个三方调频执行委员会,为设施管理部门转型计划提供咨询意见,并协助制定执行细则。 三方调频执行委员会将研究的一个关键领域是增加全岛采用智能调频解决方案和实践,这将提高生产力。这反过来又将有助于推动设施管理解决方案的研发,并培育创新型企业。此外,从规划和设计阶段开始,将鼓励顾问设计和建造考虑到 设施管理 的建筑物。楼宇设计亦会系统地考虑可维护性,以尽量减少对昂贵的翻新和劳动密集型维修的需要。
为了继续保持这一势头,新加坡地产代理委员会(CEA)正领导一个新的数字化物业交易工作组,推动该行业向消费者实现无缝、端到端、高效和安全的交易。该工作组成立于2018年1月,由参与房地产交易流程的所有主要政府机构组成,包括建屋局、城市重建局(URA)、中央公积金局(CPFB)、政府科技、新加坡税务局(IRAS)、法律部(MinLaw)、新加坡土地管理局(SLA)和新加坡金融管理局(MAS)。它还包括行业代表,包括新加坡银行协会(ABS)、新加坡消费者协会(CASE)、新加坡地产代理协会(IEA)、 新加坡宣传技术协会、新加坡房地产开发商协会(REDAS)、新加坡房地产经纪人协会(SEAA)、新加坡金融科技协会(SFA)、新加坡测量师和估价师协会(SISV)、新加坡理工学院和新加坡法律协会(LawSoc)。 工作组正在开展的一项关键举措是与行业共享政府财产相关数据,使公司能够自动执行管理流程,如耗时的尽职调查。政府数据的示例包括诸如所有者达到最低限额等信息 占用期(仅限建屋局单位)和财产所有权详情,可用于核实卖方是物业的合法所有人。公司可以通过数字平台简化和自动化内部流程来利用这些数据,以便代理商能够专注于高价值的工作。从今年开始,这种无缝的数据共享将逐步提供。 为了简化财产交易流程,工作组还将开发数字化的合同模板和清单,供消费者和房地产经纪人在 2020 年初使用。私营部门可以利用工作组提供的技术推动因素和工具,进行创新,为消费者提供端到端和无缝服务。
除了拥抱技术和创新外,行业转型还需要有熟练和专业的劳动力支持。因此,BCA将与高等院校和调频协会合作,审查和更新国际教育系统提供的课程,并加强继续教育和培训(CET)框架,以建立调频人才库。BCA 还将探索与 FM 协会合作,实施行业认证计划,以提高行业的专业水平,提高 FM 职业的吸引力。这将确保当前和未来调频从业人员将配备更先进和相关的调频功能和技能。
为了加强专业性,东航将与业界合作,公布由代理商关闭的物业交易。该计划将分两个阶段实施,从 2018 年底的建屋发展部交易开始,到 2019 年底开始,用于私人住宅交易。除了加强专业精神外,这项举措还将提高消费者的透明度,并使他们更有信心在混乱期间继续与代理商接触。从长期来看,CEA 还计划与业界合作,收集和发布代理商的消费者评级,以改进其对客户的问责。 此外,东航还将在2018年底前修订其持续专业发展(CPD)框架,以确保代理商自我提升,并跟上与房地产交易相关的政策和程序的最新变化。这将确保房地产专业人士在不断变化的环境中保持竞争力和相关性,并使他们具备处理数字化流程的技能。 作为房地产ITM的一部分,CEA还与NTUC合作,为房地产行业的工人推出"数字工作场所技能未来"(SFDW)计划,以帮助房地产专业人士做好未来的准备。
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